27.1.2026 tarihinde Basmane Çukuru’nun Üç Atlısı (1) yazımızda, https://www.izmirkaktusu.com/basmane-cukurunun-uc-atlisi-1/ İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin üç başkanından bahsetmiş, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerini anlatmaya çalışmıştım.
Arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinde temel mantık, arsa sahibinin arsa vermesi, yüklenicinin (müteahhidin) ise kendi kaynakları ile bu arsa üzerine inşaat yapıp, üretilen bağımsız bölümleri (daireleri) yüklenici ile sahibinin paylaşmasıdır.
Peki, arsa sahibi arsasını verdiği halde yüklenici (müteahhit) bu arsa üzerine inşaat yapma borcunu yerine getirmezse ne olur? Böyle bir durumda yüklenicinin (müteahhidin) bağımsız bölümler (daireler) üzerinde sahiplik iddia etme hakkı olabilir mi? Taahhüt ettiği daireleri yapmamış müteahhit, yapmadığı (ortada olmayan) dairelerin kendisine ait olduğunu iddia ederse ne olur?
Ya da
İnşaatı yapmadığı halde bu arsa üzerine ileride başkaları tarafından yapılacak daireler için hak iddia eden müteahhide hangi sıfatı takmak uygun olabilir?
Bizce, böyle bir müteahhit için kullanılabilecek en uygun sıfat “DOLANDIRICI” olacaktır.
Bu tür dolandırıcılıklar çok olduğu için arsa sahipleri arsalarını güvence altına alabilmek için müteahhitlere verilecek daireleri, inşaatın bitirilme seviyesine göre “aşamalı” veya inşaat bittikten sonra “toptan” olarak verirler.
Peki; aklı başında, doğruyu yanlıştan ayırt edebilme yetisine sahip bir arsa sahibi
–İnşaat seviyesi sıfır iken, ileride yapılacak dairelerin tamamının mülkiyetini, bugünden inşaata hiç başlamamış müteahhite devreder mi? Arsasını güvence altına almak, olası zararları önlemek için tedbir almaz mı?
veya
-Çok kıymetli konuma sahip arsanın sahibi, ileride yapılacak dairelerin yüzde onbiri (%11’i) + 11,5 Milyon $ kurum olarak biz alalım, yüzde seksendokuzunu (% 89’nu) ise zavallı müteahhit alsın der mi?
Hem, yapılacak dairelerden % 11 pay almaya (+ 11,5 Milyon $) rıza gösteren, hem arsa karşılığı daire sözleşmesini imzaladıktan kısa bir süre sonra (müteahhitin inşaat bitirildikten sonra hak edeceği dairelerin tümünü) inşaat seviyesi sıfır iken) müteahhite devreden arsa sahibine aferin, iyi yapmışsın denilebilir mi?
Belediyeye ait çok değerli arsayı ileride yapılacak dairelerin % 11’i + 11,5 Milyon $ karşılığında, sadece arsadaki toprağı kaldırıp, kazıklar çakan başka da bir şey yapmayan müteahhite bağımsız bölümlerin % 89’unun tapusunu inşaat bitimini beklemeyip, inşaat başlangıcında peşin veren kişi BURHAN ÖZFATURA’dır.
(İzmir BŞB’ne “Basmane Çukuru için yüklenicilerden geçmiş dönemde herhangi bir ödeme aldınız mı? Aldıysanız, ne kadar aldınız?” diye sorduk. İzmir BŞB bize yanıt vermedi!!! Biz de yanıt verilmeyince herhalde ödeme almadılar diye yorumlamıştık.)
(Bugünlerde çeşitli kaynaklardan tarafımıza aktarılan bilgiye göre İzmir BŞB, 3.7.1997 tarihinde yüklenicilerle arsa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor ve yüklenicilerden 11.500.000 $ civarında bir para alıyor. (1.701.000.000.000 TL / 1 $ : 148.680 TL = 11.500.000 $) Bazı yorumcular bu rakamı (75 Milyon $ alındı diyerek) abartıyorlar, hesap ortada 11,5 Milyon $ alındığı söylenebilir.
Gelelim Kocaoğlu dönemine.
Kocaoğlu, sık sık medyaya açıklamalar yapıyor, “% 11 olan belediye payını % 30’a çıkarttım” diyor. Bir kere açıkladığı oran pek doğru değil, % 30 değil de bizce bu oran % 28,8’dir (30 bin/104 bin = % 28,8 yapar).
Kocaoğlu’nun açıklamasındaki asıl yanıltıcı bölüm oran değildir. Kocaoğlu, yıllardan beri yapılmamış, asıl yüklenicileri batmış, bitirilme seviyesi % 1 bile olmayan inşaatta, alınacak payı % 11’den % 30’a çıkarttım diyor.
Böyle anlaşmalarda önemli olan beklenen değil (otuz yıl beklenmiş, hiç bir şey olmamış!), fiilen gerçekleşen rakamlardır.
Bugün itibariyle İzmir BŞB’nin eline geçen inşaat miktarını gelin birlikte hesaplayalım.
Ana ve ek sözleşmelere göre İzmir BŞB’nin otuz yıldır bitmesini beklediği inşaattan alacağı miktar 30 bin m2 ‘dir.
Ama,
inşaat fiilen % 1 seviyesinde bile değildir.
Hadi, iyimser olalım, inşaat seviyesini % 1 kabul edelim.
Yapılacak Toplam İnşaat Miktarı : 104.000 m2’dir.
Fiilen yapılan ise 104.000 m2 x % 1 = 1.040 m2’dir.
1.040 m2’nin % 11’i = 115 m2 yapar.
1.040 m2’nin % 30’u ise = 312 m2 yapar.
Yani, Aziz Kocaoğlu şu ana kadar belediye payını 115 m2’den, 312 m2 yükseltmiştir, işte bu rakamla övünmektedir!!!
Konunun ayrıntılarını bilmeyenlere belediye payının % 11’den, % 30’a yükseltilmesi çok parlak bir sonuç gibi gelebilir!!!
Oysa, otuz yılın sonunda inşaatın bitirilme seviyesi dikkate alınırsa payın 115 m2’den, 312 m2’ye yükseltilmesinin hiç bir önemi yoktur.
Bu artış övünülecek bir artış değildir.
Bu yüzden Aziz Kocaoğlu’nun medya açıklamalarında başkanlık döneminde yaptıklarını çok abarttığını düşünüyorum. Aziz Kocaoğlu’nun asıl yapması gereken tasarruf KKİY Sözleşmesini fesh etme olmalıydı.
Kaldı ki, bu inşaatın tamamının hâlâ belediyeye ait olduğu da unutulmamalıdır.
Gelelim Cemil Tugay dönemine…
Cemil Tugay belediyeciliğini anlatmaya gerek var mı bilemiyorum. Karşıyaka Belediyesi’nin durumu ortadadır.
Karşıyakalıların yolunu Cengiz Holding’e satan bir kişiden bahsediyoruz. Kendisi, 2.292 m2 yoldan ihdaslı deniz kenarındaki arsayı beş yıl önce 20 Milyon TL’ye Cengiz Holding’e satan kişidir. (Bugün burada 200 m2 dairelere 100 Milyon TL isteniyor.) Satmak istediği taşınmazın (huzurevi arsasının) göreli üstünlüklerini meclis üyelerine aktarmayan bir kişiden bahsediyoruz. 7 bin m2 arsası, 1.300 m2 kapalı olanı olan belediye arsasını özel şahıslara 5 yıl önce aylık 15 bin TL’den kiraya veren kişidir. Özel şahıs tarafından buraya açılan lokantanın açılışına gidip, kurdele kesen bir kişidir !!!
Basmane Çukuru ile ilgili, yanlış bilgi vermekte, yapacağı yanlış hamleye haklılık kazandırmaya yönelik açıklamalar yapmaktadır.
Cemil Tugay’ın gelir gelmez Basmane Çukuru arsasını pazarlayabilmek için eski bakan Cavit Çağlar’ın ofisine gittiğini de anımsatmakta yarar var.
Konumuza dönersek.
Tarafımıza aktarılan bilgilere göre:
İzmir BŞB, 3.7.1997 tarihinde yüklenicilerle arsa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor. Üzerinden tam 29 yıl geçmiş bir sözleşmeyi konuşuyoruz.
Bu sözleşmede yükleniciler arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri 360 gün içinde yapıp, teslim edeceklerini taahhüt etmiştir.
İzmir BŞB, sözleşme gereği (% 11 oran çok yetersiz olsa da) alması gereken bağımsız bölümleri 28 yıldır alamamıştır.
Peki geçen 28 yılda inşaatta herhangi bir ilerleme olmuş mudur?
Ne gezer !
İnşaat alanındaki toprak çıkarılmış, kazıklar çakılmış fakat, temel bile atılmamış bir inşaattan bahsediyoruz. Üzerinden de 28-29 yıl geçtiği halde hâlâ yüzde bir seviyesine bile çıkmayı bekleyen bir inşaat karşımızda duruyor.
Soru şu : Bitirilme seviyesi % 1 bile olmayan bir inşaat sözkonusu ise KKİYS iptal edilebilir mi, müteahhite hak etmediği halde avans olarak verilen bağımsız bölümler geri alınabilir mi?
Bu sorunun yanıtını Yargıtay kararı ile verelim:
” “Daha işin başında, yapılacak inşaata karşılık ileride devrine hak kazanılacak tapuların eser bedeli peşin olarak yükleniciye geçirilmiş ve ancak sözleşmenin feshi nedeniyle tapu devri sebepsiz kalmışsa arsa sahipleri bir bakıma avans olarak devredilen tapuların iadesini talep edebilir. Yükleniciye peşin devredilen tapular yüklenici tarafından üçüncü kişilere temlik edilmişse, inşaat halindeki yerden tapu devir alan üçüncü kişiler de iyi niyet iddiasında bulunamayacağından onlar üzerindeki tapuların da iadesi istenebilir.”
Yargıtay kararı yeterince açık değil mi?
Konumuza dönersek…
Şu husus da önemlidir.
“Sözleşmenin arsa sahibince haklı feshi halinde, yüklenici müspet ya da menfi zararını isteyemez. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak arsa sahipleri yararına yaptığı masrafları talep edebilir.”
Yukarıdaki tespit de Yargıtay kararıdır.
Yüklenicinin arsada yaptığı imalatlar (dava tarihi itibariyle) arsa sahibinin yararına ise (yani bu imalatlar kullanılabilir, sağlam ve arsa sahibinin işine yarar sağlayacak durumda ise) yapılan masraflar o zaman talep edilebilir.
İzmir BŞB, bugün çürümüş, (ekonomik ömrünü tamamlamış) otuz yıl öncesinin teknolojik bilgisi ile yapılmış kazıklardan bir fayda nasıl sağlayabilir?
“Su yalıtımı tam yapılmamış betonlarda 10. yılın sonunda dayanım gücü yüzde 60 azalır” tezini anımsatmak isterim.
30 yıldır su içinde kalmış, su tahliyesi hiç yapılmamış kazıklardan bahsediyoruz. Kaldı ki, kullanılan kazıkların boyunun 23 ile 41 metre arasında olduğunu da belirtelim. Şayet bu bölgede sıvılaşma problemi 100 metre derinliğe kadar iniyorsa bu kazıkların hiçbir dayanımı olmayacağı da söylenebilir.
(EGS kaynaklarından gelen duyumlara göre bu kazıklar için 2 Milyon $ civarında bir ödeme yapıldığı iddia edilmektedir.)
Bir kez daha belirtmek gerekirse bu kazıklar dava tarihi (2020 yılı) itibariyle arsa sahibinin işine yarıyorsa, kullanılabilir durumda ise mahkemece dikkate alınır. Kullanılamaz durumda ise hiçbir ekonomik değeri yoksa bu kazıklar mahkemece dikkate alın(a)mazlar.
Yukarıda anlatılan hususlar ortada iken Cemil Tugay’ın % 28,8 oranını kabul edip TMSF ile uzlaşmasının iler tutar tarafı yoktur.
Cemil Tugay’ın “sözleşme fesh edilirse 60 Milyon $ ödemek zorunda kalırız”, söyleminin de yapmak istediği yanlış hamleye meşruiyet kazandırmaya yönelik olduğu, geçerliliğinin bulunmadığını düşünüyorum.
Yüklenicilerin bu arsa için harcadıkları para ise (çeşitli kaynaklardan gelen bilgiye göre) 11,5 Milyon $ + 2 Milyon $ = 13,5 Milyon $’dır.
Bu arsanın rayiç değeri bağımsız bölümler yapılmış olursa bizce yaklaşık 1 Milyar $’dır.
13,5 Milyon $ ile 1 Milyar $ karşılaştırılabilir mi? Siz söyleyin.
Veri koşullarla TMSF ile uzlaşma imzalanırsa İzmir BŞB tamamına sahip olduğu arsanın (% 100 – %28,8 =) % 71,2 payını kaybetmiş olacaktır.
Bir kez daha yineleyelim.
Basmane arsasının tamamı İzmir BŞB’nindir.
İbrahim Naki AVŞAR (28.1.2026) Karşıyaka
