Özdere (Kesre) Turizm Merkezine ilişkin yapılan Nazım İmar Planına yaptığımız itirazımız aşağıdadır:
Yaptığımız itiraza ilişkin matematiksel verilerin tümü ve mevzuat aşağıda sunulmuştur.
İtirazımızı reddeden kişiler, ret gerekçelerini ve yasladıkları matematiksel verileri açıkça ortaya koymalılar.
İtirazınızı reddettik şeklinde üstünkörü bir yanıtı kabul etmek mümkün değildir.
T.C. İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
(İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı)
İZMİR
KONU : Özdere (Kesre) Turizm Merkezi” İzmir İli, Menderes İlçesi, Özdere Mahallesi 1196 ada, 7 parsel, 1197 ada 12 PARSEL ve çevresine ilişkin Nazım İmar Planına İtiraz Edilmesi hk.
Bu itirazı 5393 s. Belediye Yasasının 13.maddesinde geçen “hemşehri hukuku” kapsamında yapmaktayım.
Kurumunuzca, İzmir İli, Menderes İlçesi “Özdere (Kesre) Turizm Merkezi”, 1196 ada 7 parsel, 1197 ada 12 parsel ve çevresine ilişkin Nazım İmar Planı yapılmıştır.
24.4.2026 tarihinde askıya çıkarılan Nazım İmar Planına aşağıdaki gerekçelerle itiraz ediyorum:
1)-KESRE KIYI KESİMİ VERİLERİ ÇARPITILMIŞTIR
Nazım İmar Planının konusu olan 1196/7, 1197/12 ve çevresini içine alan bölgenin (Kesre Kıyı Kesiminin) “Turizm Alanı” ilan edilmesine yönelik geçmişe ait verileri şöyledir:
Özdere Kesre kıyı kesimi 7.12.1985 tarihinde “Turizm Alanı” ilan edilmiştir.
Bu durum yukarıdaki fotoğrafta da görüleceği üzere 7.12.1985 tarih ve 18951 s. Resmi Gazetede yayınlanmıştır.
“Turizm Alanı” ilan edilen bu bölge
üzerinde bugün Can Balık Restaurant bulunan 19 ada 1 parselden başlayıp,
üzerinde bugün Aria Claros Beach SPA Resort Hoteli bulunan 1110 ada, 1 parselde bitmektedir.
Turizm alanı ilan edilen bu bölgenin 1985, 1992 yıllarına ait fotoğrafları elimizde bulunmasa da en eski 2004 ve 2006 yıllarına ait fotoğrafları bulunmaktadır.
Turizm Alanı ilan edilen Kesre Bölgesinin 2006 yılına ait (20 yıl önceki halinin) fotoğrafı aşağıda sunulmuştur.
Can Balık Restauran bulunan 19 ada 1 parselden başlayıp, bugün üzerinde Aria Claros Beach SPA Resort Hoteli bulunan (20 yıl önce üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan) 1110 ada, 1 parselde biten bölge turizm alanı ilan edilmiştir.
Turizm alanı ilan edilen sahil kesiminde bulunan parsellerin 2006 yılındaki ( 20 yıl önceki) yapılaşma bilgileri şöyledir:
2006 yılındaki durumları (20 sene önceki durumları)
Ada / Parsel Tapu Alanı (m2) Arsa Üzerindeki Tesis(ler) Tesisin Taban Alanı (m2)
19/1 10.000 Can Balık 462
19/2 11.600 Boş 0
17/12 256 Yazlık 256
17/11 256 Yazlık 256
18/13 288 Boş 0
18/12 412 Boş 0
1094/23 330 Boş/Plaj 0
1094/25 19.319 Hotel Grand Efe 4.397
1094/1 80.210 Clup Marvy 16.860
1094/2 40.000 Boş 0
1094/4 3.000 Boş – Orman 0
1197/6 18.217 Boş – Orman 0
1197/12 64.795 Boş – Orman 0
1196/8 5.984 Boş 0
1196/7 44.552 Bien Otel (Von Resort Perla) 6.497
1195/1 20.772 Clup Beyy Resort Hotel 9.763
1195/2 14.308 Boş – Sahil 0
4/3 28.535 Boş – Sahil 0
1246/2 15.476 Jandarma Bölgesi 0
5/2 2.862 Boş 0
5/1 1.430 Boş 0
6/1 10.000 Boş 0
6/2 21.865 Boş 0
1301/6 33.287 Boş – Sahil 0
11/1 10.271 Boş – Sahil 0
11/2 13.069 Boş Sahil 0
13/1 10.136 Boş Sahil 0
13/2 10.548 Boş 0
13/3 10.735 Boş – Sahil 0
15/1 10.015 Boş – Sahil 0
15/3 10.514 Boş – Sahil 0
15/5 11.656 Müştemilat 795
16/4 44.402 Boş 0
1110/1 93.141 Boş 0
TOPLAM : 672.242 m2 38.824 m2
38.824 / 672.242 = % 5,78
Kesre Turizm Bölgesi sahilinde 34 adet parsel bulunmaktadır.
34 adet parselin toplam alanı ise 672.242 m2’dir.
34 adet parselin üzerinde bulunan muhtelif yapıların toplam taban alanı ise (2006 yılı itibariyle) 38.824 m2’dir.
Muhtelif yapıların taban alanları toplamının, toplam arsa alanlarına oranı ise
38.824 / 672.242 = % 5,78 (Yüzde beş – altı civarıdır.)
Kaldı ki bu oran 1992 yılına değil, 1992 yılının 14 yıl sonrasına yani 2006 yılına aittir.
Dolayısıyla % 5,78 oranının çok daha düşük olacağı mutlak bir gerçektir.
1992 yılında Sahil Şeridinde Bulunan Kısmi Yapılaşmalara Af Getiren İlgili Mevzuat ise Şöyledir :
13.10.1992-21374 tarihli R.G.’de yayınlanan Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin sahil şeridinin belirlenmesine ilişkin 16.maddesinin b ve c bentlerinde geçen “kısmî yapılaşma” kavramının aynı tebliğin 4. madde a bendinde geçen tanımı şöyledir:
“KISMİ YAPILAŞMA
4.m/a)-Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında; 11 Temmuz 1992 tarihinden ÖNCE belirli bir kullanım amacına yönelik olarak onaylanmış 1/1000 ölçekli mevzii imar planlarının kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde 100 metrelik kesim içerisindeki imar adalarında;
üzerinde yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata uygun olarak
tamamlanmış yapılar
ile
ruhsat alınarak en az subasman seviyesinde inşaatı tamamlanmış yapıların
bulunduğu parsellerin sayısının veya kullanılan toplam taban alanının İMAR ADASINDAKİ toplam parsel sayısı veya toplam alanının YÜZDE ELLİSİNDEN FAZLA OLMASI durumudur.” (KKU Yönetmeliği 4.m/a bendi)
Kısmî Yapılaşma Hakkından yararlanmanın 1992 yılında çıkan yasadaki koşulları son derece açıktır :
1.KOŞUL :
Üzerinde “11.7.1992 tarihinden önce bitmiş ve/veya subasman seviyesi tamamlanmış ESKİ YAPILAR Bulunan Parsellerin Sayısı/Toplam Parsel Sayısı oranının % 50’yi geçmesi gerekir.
Kesre Kıyı Kesiminde toplam 34 adet parsel bulunmaktadır. Toplam 34 adet parselden, sadece 8 tanesinin üzerinde bitmiş ve/veya su basmanı tamamlanmış yapı bulunmaktadır.
8/34 = % 23,53 yapar.
Üzerinde yapı bulunan parsel sayısı, toplam parsel sayısı oranı % 50’den düşük olduğu için bu hüküm uygulanamaz.
2.KOŞUL :
Üzerinde bitmiş ve/veya subasman seviyesi tamamlanmış (yani, temel üstü vizesi alınmış) eski yapıların taban alanın YÜZDE ELLİSİNİ GEÇMİŞ OLMASI gerekir.
Turizm Alanı ilan edilen Kesre Kıyı kesiminde bulunan 34 adet parselin toplam alanı 672.242 m2’dir.
Üzerinde muhtelif yapılar bulunan 8 adet parsel üzerindeki yapıların taban alanı toplamı 38.824 m2’dir. İlan edilen turizm alanındaki tüm parsellerin alanı toplamına oranı ise (2006 yılı itibariyle)
38.824 / 672.242 = % 5,78’dir.
Ya da
Yapı bulunan 8 adet parselde bulunan yapı taban alanı toplamının 8 adet arsanın toplam alanına oranını baz alırsak :
Ada/Parsel Arsa Alanı (m2) Tesis Tesisin (Yapının) Taban Alanı (m2)
19/1 10.000 Can Balık 462
17/12 256 Yazlık 256
17/11 256 Yazlık 256
1094/25 19.319 Hotel Grand Efe 4.397
1094/1 80.210 Clup Marvy 16.860
1196/7 44.552 Bien Otel (Von Resort Perla) 6.497
1195/1 20.772 Clup Beyy Resort Hotel 9.763
15/5 11.656 Müştemilat 795
TOPLAM : 187.021 m2 39.286
39.286 / 187.021 = % 21,01
Görüldüğü üzere ikinci koşula uyan bir durum da söz konusu değildir.
1992 yılında çıkan yasanın aradığı iki koşula uyan bir yapılaşma miktarı turizm alanı ilan edilen Kesre Kıyı Kesiminde bulunmamaktadır.
(Kaldı ki baz aldığımız yapıların ne kadarlık bölümünün 11 Temmuz 1992 tarihinden önceki mevzuata uygun yapıldığını bilemiyoruz. Yukarıdaki analizde VAR OLAN TÜM YAPILARIN MEVZUATA UYGUN OLDUĞU VARSAYILMIŞTIR.
Mevzuatın istediği her iki koşula da uygun yapılaşma olmadığı için askıya çıkartılan NİP’na konu 1196/7, 1197/12 ve çevresini içine alan Kesre Kıyı Kesiminin kısmi yapılaşma hakkından faydalanması mümkün değildir.
1196 ada 7 parsel üzerine yapılmış bulunan eski adı BIEN, yeni adı VON RESORT PERLA olan KAÇAK OTELİN 26.000 m2’lik AŞIMI OLDUĞU GİBİ aynı zamanda bu otel mevzuata aykırı olarak kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre üzerine de yapılmıştır.
Otelin, kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre üzerine yapıldığını aşağıdaki fotoğraflarla kanıtlayabiliriz.
Yukarıdaki fotoğrafta görüleceği üzere Bien Otel inşaatı kıyı kenar çizgisine 17 metre uzaklıktadır.
Aşağıdaki fotoğraflar çıplak gözle irdelendiğinde görülebileceği gibi kaçak otel kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 (elli) metre içine yapılmıştır.
“Hayır böyle bir durum yok” deniliyorsa o zaman hangi kıyı kenar çizgisi baz alınmıştır? Kesre kıyı kesimi değil de karşı sahildeki Sisam Adasının kıyı kenar çizgisi mi baz alınmıştır?
Yukarıdaki fotoğraflar kaçak otelin ilk kıyı kenar çizgisinden ilk 50 metre üzerine yapıldığını kanıtlamaktadır. Bu da mevzuata açıkça aykırı bir durumdur.
Ayrıca, NİP Raporu incelendiğinde görüleceği üzere Kesre kıyı kesimi değil de Özdere’nin tüm sahil kesimine ilişkin yapılaşma verileri kullanılmak suretiyle kaçak otelin kısmi yapılaşma hakkından faydalanmasının yolu açılmaya çalışılmıştır. Bu yanlış tasarruf kamu yararı için değil de kişisel fayda için planlama yapıldığının bir kanıtıdır.
2)- Sonradan yapılmış yapılar, geçmişte çıkarılmış af yasalarından yararlandırılamaz. İmar hukuku böyle bir duruma cevaz vermemektedir.
Sonradan yapılmış (2018 ve sonrasında yapılmış olan Bien Otel binası) 1992 yılında çıkarılmış aftan (kısmi yapılaşma hakkından) faydalanamaz/faydalandırılamaz.
Gerek Menderes, gerekse İzmir Büyükşehir Belediyesi kaçak otelin 1992 yılındaki aftan yararlanabilmesi için imar planı yapmıştır.
Genel olarak imar affı yasaları geçmişte yapılmış yanlışlıkları, aykırılıkları, suçları affeder. Gelecekte yapılacak mevzuata aykırılıkları affetmez/affedemez.
Bilindiği üzere 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış kaçak yapılar için bir imar affı getirilmiştir.
31.12.2017 tarihinden önce değil de sonra yapılmış kaçak yapılar 2017 imar affından yararlandırılabilir mi?
Ya da 31.12.2017 yılından önce yapılmış, imar affından yararlanmış eski bir kaçak yapı, 1.1.2018 tarihinden sonra yıkılıp yerine yeni bir kaçak yapı yapılırsa bu yeni kaçak yapı imar affından yararlanabilir mi?
Kurumunuzca hazırlanmış olan NİP böyle yanlış bir af girişimine yönelik hazırlanmıştır.
Kaçak yapılara affetmek (kaçak yapı sahiplerine bireysel fayda sağlamak) için imar planı hazırlanması, imar hukuku hükümlerine aykırı bir tasarruftur.
SONUÇ VE İSTEM :
Kurumunuzca, Menderes İlçesi “Özdere (Kesre) Turizm Merkezi”, 1196 ada 7 parsel, 1197 ada 12 parsel ve çevresine ilişkin yapılan Nazım İmar Planı
-1992 yılında çıkartılan yasanın aradığı (kısmi yapılaşma hakkı için % 50 koşuluna) uymadığı,
-turizm alanı ilan edilen Kesre Kıyı Kesimi verileri kullanılarak değil de Özdere Mahallesi tüm sahil kesimi verileri kullanılarak hazırlandığı,
-kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metre içine yapılan kaçak oteli meşru hale getirmeye (bireysel faydaya) yönelik hazırlandığı,
-kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metreye kamu yararı için bile yapı yapılamayacağı halde kaçak otel yapıldığı,
-1992 yılında çıkartılan kısmi yapılaşma yasası hükümleri 2018 yılı sonrasında yeniden yapılan kaçak Bien Otele uygulanamaz, kaçak otele af getirmeye yönelik hazırlanan nazım imar planı sonradan yapılan yapılar önceki aftan yararlanamaz genel ilkesine aykırı olduğu
için
mevzuata aykırıdır ve iptali gerekir.
Yukarıdaki gerekçeler doğrultusunda askıya çıkarttığınız nazım imar planına itiraz ediyorum.
Gereğini bilgilerinize arz eder, saygılar sunarım. (4.5.2026)
İbrahim Naki AVŞAR
