İzmir ili, Konak İlçesi, İsmet Kaptan Mahallesi’nde bulunan 1039 ada, 8 parsel, 20.866 m2 alana sahip, kat irtifakı (!!!) tesis edilmiş arsa vasfındaki yer (namıdiğer Basmane Çukuru) yazımızın konusudur.
30 yıl önce ve (bizce) bugün de bu arsanın tamamı İzmir BŞB’ne aittir.
Arsa, kentin tam ortasındadır, şerefiyesi çok yüksek konuma sahiptir.
Denize 700 metre, Alsancak Limanına 2,1 km, Adnan Menderes Hava Limanına 13,4 km uzaklıktadır.
“Basmane Çukuru” arsasının bugünkü durumunu gösteren fotoğraflar yukarıdadır…
Bugünkü durumu ortada olan arsanın üzerinde herhangi bir yapı var mıdır, yok mudur?
Biz ortada herhangi bir yapı göremiyoruz, peki siz görebiliyor musunuz?!!
Arsa karşılığı inşaat yapımını içeren “(KKİYS) Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin” imzalandığı tarihten (27 yıl önceden) bugüne dek arsadaki inşaat seviyesi % 0 (SIFIR) dır.
KKİYS’de yüklenici olan firmalar 2000 – 2001 krizinde batmıştır.
Bu arsa üzerine inşaat yapma taahhüdünde bulunan yüklenici firmaların (ya da yüklenicilerden alacağı olan firmaların) inşaat seviyesi sıfır olmasına rağmen arsa sahibinden bağımsız bölüm talep etme hakkı var mıdır, yok mudur?
Böyle bir talep olsa bile talepte bulunanlara olmayan yapıdan bağımsız bölümler verilebilir mi?
İşte tam bu aşamada İzmir BŞB ile ayrışıyoruz. Biz, böyle bir durumda yükleniciler ve/veya alacaklıları bağımsız bölümlerden hak iddia edemezler, diyoruz.
İzmir BŞB ise açtığı KKİYS’nin geriye doğru iptaline yönelik davayı geri çekip, ortada bir yapı olmamasına rağmen bağımsız bölümlerin % 70’i üzerinde hak iddia etmekten vazgeçtim, diyor !!!
KKİYS imzalandıktan kısa bir süre sonra yükleniciler ile arsa sahibi İzmir BŞB, ortada bir yapı yokken tapu kayıtları üzerinde kat irtifakı tesis ediyorlar !!!
Burhan Özfatura döneminde imzalanan KKİYS ile kentin ortasında, şerefiyesi çok yüksek bu arsa karşılığında, üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin % 11’i (yüzde onbiri) arsa sahibi İzmir Belediyesi’nin, % 89 (yüzde seksendokuzu) ise yüklenicilerin olacak şekilde bir anlaşma yapılıyor !!!
(Bağımsız bölümlerin paylaşım oranı 27 önce bile en az % 50 arsa sahibi – % 50 yüklenicinin olacak şekilde KKİYS imzalanması gerekirdi. Bugün için bu oran arsa sahibi lehine artış göstermiş bulunmaktadır.)
Kat irtifakı tesisi sonrasında inşaat seviyesi sıfır olduğu halde bağımsız bölümlerin % 89’unun mülkiyeti arsa sahibi üzerinde değil de nedense (!!!) yüklenicilerin üzerine geçiriliyor!!!
İnanabiliyor musunuz?
İnşaat seviyesi yüzde bir (% 1) bile değil ama bağımsız bölümlerin % 89’u yüklenicilerin üzerine geçiriliyor!!!
Sözleşmede 360 günde bitirilip teslim edileceği taahhüt edilen yapının 27 yıl geçtiği halde bugün bile inşaat seviyesi % 1’e daha getirilememişse mağdur arsa sahibi açısından yapılacak tek bir tasarruf vardır.
-KKİY sözleşmesinin geriye dönük olarak fesh edilmesi,
-Bağımsız bölümler üzerindeki yüklenicide görünen mülkiyetin iptali (şayet yükleniciler bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satmış/devretmiş ise (ki satmışlar) tapuda üçüncü şahıs üzerinde görünen bağımsız bölümlerin mülkiyetinin de) arsa sahibine iadesinin sağlanması,
-mahrum kalınan 27 yıllık taşınmaz kazancının tazminat olarak arsa sahibine ödenmesinin sağlanabilmesi için
arsa sahibi tarafından geriye dönük fesih davası açılması gerekir.
Bugün hapiste olan Tunç Soyer, 2021 yılında işte tam da böyle yapıyor ve sözleşmenin geriye dönük feshi için dava açıyor.
Açılan bu dava ilerleyen süreçte İzmir BŞB için olumlu gidiyor.
Bilirkişi raporu iki kez İzmir BŞB lehine geliyor.
Bilirkişi heyeti çok doğru/yerinde tespitler yapıyor.
İnşaatı % 1 (yüzde bir) seviyesine bile çıkaramayan yükleniciler ile yüklenicilerden bağımsız bölüm satınalanlar üzerinde duran veya yüklenicilere verilen kredilerin teminatı olarak bankalarca alınan ipoteklerin de iptal edilmesi, yükleniciler, alıcılar ve bankaların arsa sahibi olan İzmir BŞ Belediyesi’nden hiçbir hak ve alacak talep edemeyeceği, tüm bu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin arsa sahibi İzmir BŞB’ne geri dönmesi yönünde görüş veriyorlar.
Peki bu konuda hukuk ne diyor?
“Yargıtay istikrarlı bir şekilde geriye etkili fesih durumunda, tapunun hacizlerden arınmış olarak arsa sahibine geri döneceği görüşündedir. Yargıtay’a göre yüklenicinin alacaklısının, yükleniciye kalan bağımsız bölümü haczettirip icrada satın aldıktan sonra sözleşmenin geriye etkili feshinde, tapuyu iade etmesi gerekir. İcrada yapılan satışta, yüklenicinin alacaklısı yanında, üçüncü bir kişinin bile iyi niyetinin korunmayacağı ifade edilmektedir.”
Bugüne gelirsek…
2024 yılında İzmir BŞB Başkanı olan Cemil Tugay bizce, tamamı İzmir BŞB’ne ait olacak/olan bu arsa üzerinde kurulan bağımsız bölümlerin asıl sahibinin İzmir BŞB olacağı/olduğunu unutmuş görünerek kat irtifakı tesis edilen bağımsız bölümlerin % 70 ‘i üzerinde İzmir BŞB’ne ait mülkiyet hakkından vazgeçip, Mazhar Zorlu Holding ile protokol imzaladığını medyaya servis etmiştir.
Kimin yerini, kime veriyorsun diye Cemil Tugay’a sormak gerekmez mi ???
Taahhüt ettiği yapıyı yapmayan yükleniciye bağımsız bölümlerin mülkiyetinin verilmemesi gerekirken mülkiyeti verilen % 70’lik bağımsız bölümlerin toplam alanı ve değeri ne kadar biliyor musunuz?
Sözleşmeye konu % 70’lik bölümün toplam alanı yaklaşık 94.640 m2’dir.
(Bu rakama nasıl ulaştığımızı açıklayalım:
Bu arsada güncel emsalin kaç olduğunu bilemesek de bilirkişi raporunda bu arsaya 104.000 m2 inşaat yapılabileceği belirtilmektedir.
Arsanın 20.866 m2 olduğunu da biliyoruz.
Bu koşullarda bu arsada emsalin 5 olduğunu söyleyebiliriz.
20.886 m2 x 5 = 104.000
Bu arsaya 104.000 m2 x 1,3 = 135.200 m2 emsale tabi yapı yapılabilir.
135.200 m2 x 0,70 = 94.640 m2 (Yüzde yetmiş hisseye düşen yapı miktarı) )
Bu yapı yapılıp bitmiş olsa bitmiş halinin piyasa değeri bizce yaklaşık 700 milyon $’dır.
1 m2’nin değeri 7.300 $ varsayılmıştır.
Vazgeçilen, devredilen, kaybedilen kamu varlıklarının sahibi İzmir BŞ Belediyesi gibi görünse bile bu varlıkların gerçek sahibi belediye değil, 4,5 milyon kişiden oluşan İzmir halkıdır.
Çalışanlarına maaş, ikramiye, tazminat ve diğer ödemeleri yapamayan bir belediyenin varlıkları böyle mi yönetilir?
Belediyelerin yürütme organı belediye başkanı olabilir oysa yasama (denetleme) organı belediye meclisleridir. Belediye meclisi, belediyenin en yüksek karar ve denetim organı olarak işlev görür.
Denetleme organı da olan belediye meclisi üyelerinin görevlerini eksiksiz yapmaları gerekir. Belediye meclislerince belediye başkanlarına koşulları belirsiz (koşulları bilinmeyen, belediye aleyhine hükümler içeren) protokol imzalama yetkisi verilmesi olacak iş değildir.
Yukarıda anlatılanlar, belediye meclislerinin denetim yoksunluğunun, eksikliğinin, yetersizliğinin en tipik örneklerinden birisidir.
İzmir’e, halkın ortak çıkarlarını savunacak, bireysel fayda yerine toplumsal yarar doğrultusunda hareket edecek bir belediye başkanı ve belediye meclisinin seçimler yoluyla getirilmesi kaçınılmaz bir zorunluluktur.
Varlık geliştirmeyi ve yönetmeyi bilmeyen kişi(ler)den, belediye başkanı, belediye meclis üyesi nasıl olabilir?
İbrahim Naki AVŞAR (17.9.2026) Karşıyakan / İzmir
