16 Kasım 2025 tarihli yazımızın konusu https://www.izmirkaktusu.com/belediyeler-varliklarini-en-iyi-fiyattan-satabiliyor-mu/ “Belediyeler varlıklarını en iyi fiyattan satabiliyor mu?” başlığını taşıyordu.
Varlık Yönetimi (Asset Management) bir uzmanlık alanı olup, finansal okur yazarlığı olan, piyasa deneyimi ve bilgisi bulunan kişilerin faaliyet yürüttüğü bir alandır.
Finansal okur yazarlığı olmayan, piyasa deneyimi ve bilgisi bulunmayan kişiye/kişilere varlık satışı/kiraya verme yetkisi tanınırsa en iyi fiyattan yapılmayan işlemler nedeniyle alternatif getiriden mahrum kalınması ve doğacak zarardan karar vericilerin de asli sorumlulukları kaçınılmaz hale gelir.
Yaşanan somut bir örnekle belediye varlıklarının satışı ve/veya kiraya verilmesinde iyi mi yoksa kötü mü varlık yönetim stratejisi uygulandığını açıklamaya çalışalım.
Yukarıdaki fotoğraf 2014 yılına aittir. Burası Karşıyaka Belediyesi’ne ait olan bir arsadır. Bu arsanın üzerinde ise bir satış ofisi bulunmaktadır.
İzmir Karşıyaka Mustafa Kemal Mahallesi 25080/1 parselde bulunan bu tesis Karşıyaka Belediyesi Kent A.Ş. tarafından İzmir Büfeciler ve Kantinciler Odası İktisadi İşletmesine 13.5.2020 tarihinde aylık 15.000 TL’ye kiraya verilmiştir !!!
Bilindiği üzere o dönem Cemil Tugay Kent A.Ş. yönetim kurulu başkanıdır. Kiraya verilme işlemi Tugay’ın “olur” vermesi ile yapıldığı iddia edilmektedir.
Bu arsanın imar durumu incelendiğinde “belediye hizmet” ve “spor tesisi” alanı olarak geçtiği görülmüştür.
Bu arsa 7.260 m2 olup, üzerindeki tesisin 2025 yılındaki brüt kapalı kullanım alanı alanı ise (547 m2 + 547 m2 + 224 m2 =) 1.318 m2’dir.
1.300 m2 kapalı alanı olan yaklaşık 6.250 m2 bahçesi olan bu taşınmaz 2020 yılında aylık 15 bin TL’ye niye kiraya verilmiştir??? Verilen karar doğru mudur?
Kira sözleşmesindeki hükümler gereğince kiracı tarafından bu tesisin güçlendirileceği ve ticari kullanıma uygun hale getirileceği hüküm altına alınmıştır.
İşyeri kiralamalarında ticari kullanıma uygun hale getirmeye yönelik harcamaların kiracılar tarafından yapılması doğaldır.
Önünden otoban, yanından ise Mustafa Kemal Mahallesine çıkan otobüs ve minübüs yolu geçen; önü yanı ve karşısından geçen araçların erişimine olanak veren çok kıymetli lokasyona sahip böyle bir yerin 13.5.2020 tarihinde aylık 15.000 (Onbeşbin) TL’ye kiraya verilmesine hiçbir finansal analiz yöntemi doğru ve yerinde demez/diyemez, açıklaması da yapılamaz !!!
Kira sözleşmesi hükümlerine göre yıllık kira artışları TEFE + TÜFE /2 olarak öngörülmüştür. Bir başka koşul ise aylık ciro rakamı 300.001 TL’yi geçerse, 301.000 TL’nin üstünün % 5’i kiraya ilave olacağı kabul edilmiştir.
13.5.2020 tarihindeki aylık kira tutarı olan 15.000 TL‘nı Tefe+Tüfe/2 koşulu uygulanıp bugüne getirisek
1.6.2021 tarihinde [(Tefe + Tüfe)/2 ] ortalama enflasyon artışı % 16,51 Aylık Kira Tutarı 17.476 TL
1.6.2022 tarihinde [(Tefe + Tüfe)/2 ] ortalama enflasyon artışı % 108,46 Aylık Kira Tutarı 36.431 TL
1.6.2023 tarihinde [(Tefe + Tüfe)/2 ] ortalama enflasyon artışı % 39,30 Aylık Kira Tutarı 50.749 TL
1.6.2024 tarihinde [(Tefe + Tüfe)/2 ] ortalama enflasyon artışı % 60,85 Aylık Kira Tutarı 81.629 TL
1.6.2024 tarihinde [(Tefe + Tüfe)/2 ] ortalama enflasyon artışı % 29,75 Aylık Kira Tutarı 105.914 TL
Bu tesisisn bugünkü aylık kira tutarının 105 bin TL civarında olacağını öngörebiliriz.
İşletmenin ciro rakamlarını bil(e)mediğimiz için aylık cironun üçyüzbin TL’nin üstüne çıkması halinde üste çıkacak bölüme uygulanacak + % 5 farkın aylık kira rakamına ne kadar katkı sağladığını bilemiyoruz.
Konumuza dönersek;
Bu tesis 13.5.2020 tarihinde İzmir Büfeciler ve Kantinciler Odası İktisadi İşletmesine kiraya veriliyor.
Gazeteci Erhan Gülenç altı gün önce yayınladığı youtube videosunda “İzmir Büfeciler Odası’nın 25 yıldır başkanlığını yapan Selahattin Arslan’ın tutuklandığını, Selahattin Arslan hakkında çok ciddi iddialar olduğunu, suçlamalardan birisinin “zimmet” olduğunu, 19 ayrı suç dosyası bulunduğunu” belirtmektedir.
Konumuza dönersek, 13.5.2020 tarihinde İzmir Büfeciler Odası ile kira sözleşmesi imzalanmasına imzalanıyor ama aynı gün aşağıdaki muvafakatname de imzalanıyor.
Karşıyaka Belediyesi Kent A.Ş. (kiralayan olarak) diyor ki, biz burayı İzmir Büfeciler Odasına kiraya verdik vermesine de, buranın İzmir Büfeciler Odası tarafından Protem Medikal Ltd. Şti.’ne kiralanmasına da rıza gösteriyor, onay veriyoruz deyip yukarıdaki muvafakatname düzenleniyor ve imzalanıyor.
Sahibi Karşıyaka Belediyesi, intifa hakkı Kent A.Ş.’de olan bu tesisin kiralama hakkını 13.5.2020 tarihinde Büfeciler Odasına, Büfeciler Odası da aynı gün Protem Medikal Ltd Şti’ne devrediliyor. Karşıyaka Belediyesi Kent A.Ş. kiracı geçişine onay veriyor, rıza gösteriyor !!!
Kira hakkının devri işlemi bu aşamada (bizce) çok ilginç hale geliyor !!!
Neden mi?
Protem Medikal Ltd. Şti. (Abdurrahman AKGÜL) tarafından tek ortaklı bir şirket olarak 13.3.2020 tarihinde kuruluyor. Yani, Protem Medikal Şirketi kurulduktan sadece 60 gün sonra (13.5.2020 tarihinde) Karşıyaka Belediyesi Kent A.Ş.’nin muvafakatı ile Büfeciler Odasından bu yerin kiralama hakkını devralıyor !!!
Bu aşamada Cemil TUGAY şu soruya yanıt vermelidir:
60 gün önce kurulan Protem Medikal Ltd. Şti’nin kurulduğunu nereden ve/veya kimden duydunuz da böyle bir tesisin kiracısı olabileceğine karar verdiniz?
Devam edelim.
Belediyeye ait bu tesisin kiralama hakkını devralan Protem Medikal Ltd Şti.
13.3.2020 tarihinde kuruluyor, 60 gün sonra (13.5.2020 tarihinde) Büfeciler Odasından bu yerin kiralama hakkını devralıyor.
Devralmadan 140 gün sonra da (30.9.2020 tarihinde ) Protem Medikal şirketi el değiştiriyor. Yani, şirketin el değiştirmesi birlikte kiralama hakkı da el değiştiriyor.
Kısaca, bu tesis 140 günde üçüncü kiracıya geçiyor !!!
Protem Medikal Ltd. Şti. hisseleri Abdurrahman Akgül’den, Barış BUZGAN’a geçiyor.
Tesisi devralan Barış BUZGAN lokantacılık, gıda, yiyecek sektöründe birçok işletmesi olan bir kişi ve bu tesisi lokantaya çevirip, bugünlere getiriyor.
Bu aşamada Barış BUZGAN’a birkaç soru soralım :
-Bu tesis için Abdurrahman AKGÜL’e ekstra bir hava parası ödediniz mi? Protem Medikalin hisselerini kaç TL ödeyerek satın aldınız?
-Protem Medikal Ltd. Şti.’ni siz mi buldunuz, yoksa o mu sizi buldu?
-Bu tesis için Karşıyaka Belediyesine bugün aylık ne kadar TL kira bedeli ödüyorsunuz?
Protem Medikal’in eski sahibi Abdurrahman Akgül’e de birkaç soru soralım :
-Büfeciler Odası’nın bu tesisin kiralama hakkını devredeceğini nereden/kimden duydunuz?
-Meslek yaşamınız boyunca lokantacılık yaptınız mı? Herhangi bir lokanta işlettiniz mi?
-Protem şirketini kurduktan 200 gün sonra (13.3.2020 – 30.9.2020) neden sattınız?
-Protem hisselerini kaç TL’ye sattınız, 200 günün sonunda ne kadar para kazandınız?
Konuya devam edelim.
Barış BUZGAN tarafından devralınan tesis “COEUR DE LION” (okunuşu Kordelyon) unvanı altında büyük bir törenle açılıyor.
Peki, belediyenin İzmir Büfeciler Odasına, Büfecilerin Protem Medikal’e (Abdurrahman Akgül’e) devrettiği, oradan da Barış BUZGAN’a geçen bu lokantanın açılışını kim/ler yapmış olabilir?
Bu aşamada Özgür Özel’e de bir soru soralım:
Özel bir şahısın işleteceği lokantanın açılışı sizi neden ilgilendirmektedir? Manisa’da oturan bir kişi olarak sizin İzmir Karşıyaka’daki lokanta açılışında ne işiniz vardı? İzmir’de CHP’li milletvekili kıtlığı mı vardı ki, siz gelip lokanta açtınız?
Cemil Tugay’a soru sormaya devam edelim:
-13.5.2020 tarihinde 1.300 m2 kapalı alanı 6.250 m2 arsası olan böyle bir yerin aylık 15 bin TL’ye kiraya verilebileceğini hangi finansal yöntem(ler)le buldunuz?
-Lokasyonu çok iyi olan böyle bir yerin kiralanması için ihale açtınız mı, açmadıysanız neden ihale açmadınız?
-İhale açıp, adayların teklifleri alınabilseydi buranın aylık kirası kaç TL olabilirdi?
-Büfeciler Odası Başkanı ve/veya Abdurrahman Akgül’ü size kim/kimler yönlendirmiştir/getirmiştir? Bu kişileri nereden veya kim aracılığıyla tanıyorsunuz?
-Bu kişilerin lokanta işletmeciliği yapabileceğine nasıl karar verdiniz?
-Karşıyaka Belediyesi’nin 13.5.2020 tarihinde bir işçi maaşı kadar olan (15.000 TL) kira tutarına gereksinimi mi vardı?
-Böyle bir yer size ait olsaydı siz bu koşullarla kiraya verir miydiniz?
-Elinizin altında lokantacılık konusunda uzmanlığı olan Kent A.Ş. varken böyle bir yeri neden kiraya verdiniz?
Sorularımıza umarım yanıt verilir.
İbrahim Naki AVŞAR (1.1.2026) Karşıyaka / İZMİR
