T.C. KARŞIYAKA BELEDİYESİ
(İmar ve Şehircilik Müdürlüğü)
Karşıyaka / İZMİR
Konu : İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi’nde bulunan 26024 ada 1 parsele ilişkin yapılan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine itiraz edilmesi hk.
Kurumunuzca, askıya çıkartılan 26024 ada 1 parselde bulunan Hilltown AVM arsasına ilişkin yapılan uygulama imar planı değişikliğine aşağıdaki gerekçeler doğrultusunda itiraz ediyor, itirazımın hemşehrilik hukuku kapsamında değerlendirmeye alınmasını istiyorum.
İTİRAZLARIM
1)-Uygulama İmar Planı değişikliğine ilişkin mahkeme kararı sadece çekme mesafelerinin düşürülmesine ilişkindir.
Hiçbir mahkeme aşımlı/kaçak yapılar bulunan bir parsele af getiremez, ilave kaçak inşaat yapılması ilişkin imar planı değişikliği yapılmasını isteyemez, dayatamaz.
Mahkemenin gerekçeli kararında da bu durum teyit edilmiş, sadece çekme mesafelerinin düşürülmesi (değişikliği) kararı verilmiştir:
“davacı tarafından; uygulama imar planında parsel çevresinde çekme mesafesinin belirtilmesine dair de değişiklik öngörülmediği, çevredeki diğer parsellerde yapı yaklaşma mesafesi 5 ve 10 metre olarak öngörülmesine rağmen, dava konusu parselin kuzey cephesinde 150 metre olarak belirlenmesinin eşitlik ilkesine aykırı olduğu ileri sürülerek kaldırılması ve işin esası hakkında yeniden karar verilmesi istenilmektedir.”
Mahkeme kararında bina taban alanının genişletilmesi, ilave kaçak inşaat hakkı tanınması, kaçak ve aşımlı yapıların affedilmesi söz konusu edilmemiştir.
2)-İmar Plan Değişikliğine konu olan arsada çok yüksek oranda emsal aşımı vardır. Bu koşullar altında belediyenizce plan değişikliği yapılamaz/yapılmamalıdır.
Tezimizi kanıtlayalım.
Karşıyaka Belediyesine ait imar durum belgesine göre ana bina dışında başka yapı olmaması gerekir.
Arsanın kuzeyinde, ana bina dışında çember içine alınmış yapılar kabak gibi ortada olduğu için bu yapılar kaçak konumundadır.
Bu yapılardan solda olanı Mandelas Ubuntu unvanlı bir cafe/lokanta/bardır.
Sağda olanı ise AVM’nin resepsiyonu diyebileceğimiz, güvenlik görevlilerinin kontrol için kullandığı yer ile eskiden eczane olarak öngörülmüş, yoğun şikayet sonrasında eczane levhası kaldırılmış, bugünlerde ise Starbucks unvanlı kahvecinin deposu olarak kullanılan yer vardır..
Burada ayrıca ana binadan dışarı taşan içinde L’EONE, ÖZSÜT, OHANNES BURGER ve iki adet daha dükkanlar bulunmaktadır.
AVM’nin yola göre çekme mesafeleri düşürülerek, plan değişikliğinde binanın taban alanı genişletilmiştir. Binanın taban alanı önceden kırmızı renkli çizgiler ile gösterilen bölge iken bu alana turuncu çizgilerle gösterilen kuzeydeki alan ilave edilmiştir.
Böyle bir değişiklik yapılamaz.
Turuncu çizgiler ile gösterilen kuzeydeki alanda imar durumuna aykırı Mandela’s Ubuntu ve ana binadan taşan L’EONE, ÖZSÜT, OHANNES BURGER ile iki adet dükkan daha bulunmaktadır.
Plan değişikliği ile yukarıda da anlattığımız üzere mevcut halleri ile mevzuata aykırı olan Mandela’s Ubuntu ile çevresindeki dışarı taşan yapılar, mevzuata uygun hale getirilmeye çalışılmaktadır. İzmir BŞB ile Karşıyaka Belediyesi çıkan mahkeme kararını gerekçe göstererek de plan değişikliğine gitmişlerdir.
13.7.2026 tarihinde kabul edilen “plan değişikliği” var olan mevzuata aykırılıkları
bizce gideremez. Belediyelerin böyle bir görevi de yoktur.
Bu sonuca nasıl ulaştığımızı anlatmaya çalışalım.
26024 ada 1 parselde bulunan Arsanın Toplam Alanı : 87.727 m2 dir.
Emsali ise : 0,80’dir.
Bu arsaya yapılabilecek maksimum inşaat miktarı : 91.236 m2 dir.
87.727 x 0,80 = 70.181 m2
70.181 x 1,30 = 91.236 m2 dir.
Bu AVM’nin imar planı değişimi yapılmadan önceki taban alanı kabaca 55.200 m2’dir.
Bilindiği üzere emsal katsayısına uygun hareket edilip edilmediğini farklı verileri kullanarak teyit etmek mümkündür.
Toplam İnşaat Alanı = Emsal Katsayısı x Toplam Arsa Alanı’dır.
Emsal Katsayısı x Toplam Arsa Alanı = Bina taban alanı x kat sayısıdır (tüm katların aynı alana sahip olması koşuluyla)
Ya da
Emsal Katsayısı x Toplam Arsa Alanı = Zemin Katın Taban Alanı + Birinci Katın Taban Alanı + İkinci Katın Taban Alanı + Üçüncü Katın Taban Alanı + Dördüncü Katın Taban Alanı + Beşinci Katın Taban Alanı + ….
şeklinde de hesaplama yapılabilir.
Tapu kayıtlarına göre bu arsada 5 (beş) katlı betonarme bir AVM bulunmaktadır.Kabul edilen plan değişikliği raporunda da şöyle bir bilgi paylaşılmıştır.
İmar planı değişikliği raporunda bu arsa üzerine yapılan yapının toplam alanının 180 bin m2 olduğu açıkça belirtilmektedir.
Yukarıda da hesaplandığı üzere emsale göre bu arsaya yapılabilecek toplam inşaat miktarı maksimum 91.236 m2’dir.
Veri koşullarla bir değerlendirme yaparsak kabaca 90 bin m2 aşımlı bir yapı karşımızda durmaktadır.
Ki, bu değerlendirme imar planı değişikliği yapılmadan önceki durumu göstermektedir.
13.7.2026 tarihli imar plan değişikliği ile bina taban alanı (turuncu çizgilerle gösterilen) alan kadar daha büyütülmüştür !!!
Dolayısıyla imar plan değişikliği ile aşımlı miktar 90 bin m2’nin üzerine çıkartılmıştır.
Hiçbir imar plan değişikliği mevzuata aykırı, kaçak, aşımlı yapılaşmayı meşru hale getirme işlevi üstlenemez. Mevcut kısıtlarla ve kendi raporu ile çelişen, aşımlı/kaçak yapı sorununa çözüm getirme işlevi edinen imar planı değişikliğine itiraz ediyor, böyle bir plan değişikliğinin
-şehircilik ilkelerine,
-planlama esaslarına,
-mevcut mevzuata
aykırı olduğunu belirtir, itiraz ettiğim noktaların dikkate alınarak, plan değişikliği kararının iptalini talep eder, durumu bilgilerinize arz ederim. (1.9.2026)
İbrahim Naki AVŞAR
