20 bin m2 arsanız olduğunu kabul edelim.
Yapılan imar planı değişikliği sonucunda arsanıza 150.000 m2 inşaat yapma hakkı verildiğini varsayalım.
150.000 m2 inşaat, 1.500 adet 100 m2 daire demektir.
Bu koşullar altında arsanıza 1.500 daire yapabilir/yaptırabilirsiniz.
Bir müteahhit bulduğunuzu, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi (KKİYS) imzaladığınızı, yapılacak dairelerin % 60’nın arsa sahibine, % 40’nın ise müteahhite verileceğini kabul ettiğinizi, varsayalım.
Böyle bir durumda inşaat bittiğinde 1.500 adet dairenin, 900’ü arsa sahibine, 600’ü ise müteahhite kalacak demektir.
Tapuda, inşaat seviyesi sıfırken arsa üzerinde 1.500 adet daire (bağımsız bölüm) için kat irtifakı kurulduğunu, kurulan bu irtifak sonucunda tüm dairelerin (1.500 dairenin) mülkiyetinin arsa sahibi üzerinde bırakıldığını kabul edelim.
İnşaat seviyesi sıfır olduğunda kurulan kat irtifaklar genellikle bu şekilde olur/olmalıdır. Çünkü, hiçbir şey yapmayan müteahhite daire vermenin bi’ mantığı olamaz.
Bunun dışında bir yöntem rasyonel olamaz. Uygulamada da bu yöntemin seçildiğini belirtelim.
Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde (KKİYS’nde) müteahhite verilecek daireler, inşaatın bitiş seviyesine göre şöyle belirlendiğini kabul edelim:
Müteahhit, şayet babanızın oğlu değil ise böyle bir KKİYS imzalarsınız değil mi? (Babanızın oğlu olsa da böyle bir yöntem izlemenizi öneririm.)
Bu tür sözleşmelerde en önemli risk müteahhitlerin inşaatı yapmadan, üzerine geçirilen daireleri satıp, kaçmasıdır.
Yukarıda anlattığım yöntem uygulanırsa arsa sahibi kendisini güvence altına almış olur.
Böyle bir sözleşme imzalanır ve inşaatın % 100’ü biterse arsa sahibine 900 daire, müteahhite ise 600 daire kalacağı açıktır.
Dikkat edilirse, imzalanan sözleşmenin adı da Kat karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesidir (KKİYS).
Rasyonel bir insan bu ve benzeri sözleşmeleri kabul edebilir.
Diyelim ki, yukarıdaki yöntemi değil de bambaşka bir yöntem izlediniz.
İNŞAAT SEVİYESİ SIFIRKEN (% 0)’KEN arsanızın tapu kaydı üzerinde 1.500 daire (bağımsız bölüm) için kat irtifakı kuruldu,
1.500 dairenin :
(% 11’i olan) 165 adedinin mülkiyetini siz (arsa sahibi) üzerine aldığını,
(% 89 olan) 1.335 adet dairenin (%89) mülkiyetini ise müteahhite verdiğinizi
kabul edelim !!!
(Böyle bir işlemi normal, SAĞ (!!!) DUYULU bir insan yapabilir mi, yaparsa niye yapar ki???
ASIL SORULMASI GEREKEN SORU BUDUR.)
Arsanızın İstanbul, Kadıköy’de olduğunu varsayalım.
20.000 m2 arsa verip, ortada olmayan 165 daire almak nasıl rasyonel bir hareket olabilir?
Arsanızda yapılacağı varsayılan inşaatın seviyesi sıfırken, 165 daire alsanız ne olur, almasanız ne olur?
Bu arada müteahhite verdiğiniz 1.335 dairenin bir kısmını, müteahhitin uyanık (!) bazı vatandaşlara sattığını kabul edelim.
İnşaat seviyesi sıfır olan bir inşaattan daire satın alan kişiler, çok ucuza daire aldıklarını düşündükleri için kendilerinin uyanık olduklarını düşünürler.
Bu arada sizin öldüğünüzü, mirasınızın oğlunuza geçtiğini,
MÜTEAHHİT FİRMANIN DA BATTIĞINI hak ve alacaklarının başka bir şirkete geçtiğini varsayalım.
Mirasçı oğul, batan müteahhitin paylarını ele geçiren şirkete gitse, babam hata yapmış, bana 165 daire değil, 450 daire vereceksiniz dese ve müteahhitin hisselerini ele geçiren şirketin de bu öneriyi kabul edip, aralarında yeni KKİYS sözleşmesi (ya da önceki KKİYS’ni tadil edip) imzalamış olsalar.
Bu işlemden sonra oğulun, SOLDA (!) sağda 165 daire değil (% 11 değil), 450 daire (%30) alacağız, sözleşme imzaladık diye hava attığını varsayalım.
Kendisini uyanık (!!!) sanan oğlan hâlâ daha inşaat sıfır seviyesindeyken, tapuda üzerinde 450 değil 165 daire olduğu halde SOLDA sağda hava atmasını nasıl karşılarsınız?
Devam edelim.
Bu arada oğlanın öldüğünü, tüm mirasın toruna geçtiğini varsayalım.
Torun, işin başına geçtiğinde, “bir dakika yav” dese.
“Tamam, dedem KKİYS imzalamış ama ortada bir inşaat yok ki!!! Bu nasıl bir rezilliktir” deyip, var olan KKİYS’ni geriye dönük olarak İPTAL ETMEK için dava açsa ve arsamızı geri verin dediğini, varsayalım.
“İnşaat seviyesi sıfır, siz ne dairesinden bahsediyorsunuz” diye de bas bas bağırsa.
Geriye dönüp baktığınızda baba ve oğlu için akıllı mı yoksa “CAHİL” mi dersiniz?
Torun için ne dersiniz? Akıllı mı, zeki mi, bilgili mi yoksa o da mı CAHİL dersiniz?
Devam edelim.
Torunun da öldüğünü torunun oğlunun işin başına geçtiğini varsayalım. Torunun oğluna da “torba” diyelim.
“Torba” işin başına geçer geçmez, ben dedemden kalan arsadaki payımızı devredip, deniz gören bir bina yaptıracağım dese, ne olur?
Torun’a birileri “Yahu, bir dakika dur, babanın açtığı dava doğru dava, bu davada bilirkişiler, sizin lehinize görüş verdiler, dava olumlu gidiyor, arsanın % 11 değil, tamamı sizin olabilir, inşaata müteahhit tarafından çivi çakılmadığı için bu arsa zaten sizin, satma burayı” deseler, ne olur?
Torba ise “Bana ne ya, dedemden, babamdan? Ben buradaki hissemizi verip, deniz gören bina yaptıracağım” dese ve tamamı kendisine ait olması gereken arsadaki payını devretmeye kalksa Torba için ne derseniz, ne düşünürsünüz, nasıl bir sıfat kullanırsınız?
İbrahim Naki AVŞAR (14.12.2024)
