TİCARET ALANI FONKSİYONLU YERLERE KONUT NEDEN YAPIL(A)MAZ ???

TİCARET ALANI FONKSİYONLU YERLERE KONUT NEDEN YAPIL(A)MAZ ???

İki temel nedenden dolayı ticaret alanına konut yapıl(a)maz.

A)-Mevzuat “ticaret alanına konut yapılamaz” diyor.

B)-Planlama İlkeleri (tekniği) gereği ticaret alanına konut yapıl(a)maz.

A)-MEVZUAT “TİCARET ALANINA KONUT YAPILAMAZ” DİYOR.

Karşıyaka Mavişehir’de ticaret alanı fonksiyonu olan arsalara konut (rezidans) yapılamaz.

Bu yasak iki mevzuat hükmüne dayanır:

a)-“Mavişehir İmar Plan Notları 8.maddesi ticari kullanım alanlarında yapılabilecek ticari tesisleri tek tek saymıştır.

Mavişehir İmar Plan Notları 8.madde :

“TİCARİ KULLANIM ALANLARINDA (sinema, tiyatro, galeri vb gibi salonlar, TİCARET VE ÜRETİME YÖNELİK FAALİYETLER vb) yapılabilir.”

Görüleceği üzere Mavişehir İmar Plan Notları son derece açıktır.

Ticari kullanıma tahsisli olan arsalara ancak ve ancak

-SİNEMA,

-TİYATRO

-GALERİ VE BENZERİ GİBİ SALONLAR İLE

-TİCARET VE ÜRETİME YÖNELİK YAPILAR

yapılabilir.

Dolayısıyla, Mavişehir İmar Plan Notuna Göre TİCARET ALANINA KONUT, REZİDANS YAPIL(A)MAZ.

b)-Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) (4/3/hhhh ve 19.) maddeleri de ticaret alanına konut yapılamaz hükmünü içerir:

“Ticaret alanı: İmar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları,” ifade eder. (PAİY) (4/3/hhhh)

PAİY’nin 19.maddesinde belirtilen ticari fonksiyonlar şunlardır:

“TİCARET ALANI :

Bu alanlarda;

1) İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri,

2) Sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler,

3) Sağlık kabini ve muayenehane,

ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir.”

Gerek, Mavişehir İmar Planı Notları, gerekse Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin yukarıda verilen hükümleri son derece açıktır.

TİCARİ KULLANIMA TAHSİS EDİLMİŞ ALANLARDA KONUT VE REZİDANS YAPILAMAZ.

B)-PLANLAMA İLKELERİ (TEKNİĞİ) GEREĞİ TİCARET ALANINA KONUT YAPILAMAZ

İmar planları yapılırken konut (yerleşim) alanı ile ticaret alanı fonksiyonlu arsalar ayrı ayrı belirlenir. Konut ve ticaret alanlarının işlevleri farklıdır. Farklı hesaplamalara tabi olurlar.

Plan çalışmasında konuta (yerleşime) ayrılan toplam alan ile buralara yerleştirilecek aile/kişi sayısı ( 1 aile = ortalama 3 kişi varsayımıyla) birbirine koşut belirlenir.

Planlama çalışmasında ticari kullanıma tahsis edilmiş alanlara ise aile/kişi yerleştirilmez.

Planlama alanında bulunması gereken asgari sosyal donatı ve alt yapı alanları ise konut (yerleşim) alanına yerleştirilen nüfusa göre belirlenir.

Diyelim ki :

Planlama alanında

1.000 m2 konut (yerleşim) alanı

1.000 m2 ticaret alanı

var.

İmar planlamasında her bir aileye (3 kişiye) 100 m2 konut alanı ayrılır.

Toplam 1.000 m2 konut alanı varsa bu alana 10 aile (30 kişi) yerleştirilir.

Planlama çalışmasında 1.000 m2 konut + 1.000 m2 ticaret alanı olacağını varsaydığımız için ne kadar (kaç m2) sosyal donatı ve alt yapı alanı ayrılması gerekir? (Çevrede -hizmet etki alanında- başka sosyal donatı ve altyapı alanı yok varsayımıyla)

Sosyal donatı ve alt yapı miktarı, toplam konut alanı ile bu alana yerleştirilecek aile (kişi) sayısından bulunur.

Mevzuat gereği planlama çalışmasında 1 kişiye en az 20 m2 sosyal donatı ve alt yapı alanı (otopar ve yol hariç) ayrılması gerekir. (MPYY (Değişik:RG-17/5/2017-30069) EK-2’deki tablo)

(Not : Konu anlaşılsın diye ortalama 20 m2 alınmıştır. Yoksa, MPYY Ek-2 tablosunda bu miktardan daha fazla sosyal donatı ve altyapı alanı ayrılacağı öngörülmüştür.)

Varolan 1.000 m2 konut alanına 10 aile – 30 kişi yerleştirilir. (1 aileye 100 m2 konut alanı ayrılır.)

Varolan 1.000 m2 ticaret alanına ise aile/kişi yerleştirilmez.

Mevzuat gereği 1 kişiye en az 20 m2 sosyal donatı ve altyapı alanı ayrılması gerekir.

30 kişiye ise 30 kişi x 20 m2 = 600 m2 toplam sosyal donatı ve altyapı alanı ayrılır.

Dolayısıyla

1.000 m2 konut alanı + 600 m2 sosyal donatı alanı + 1.000 m2 ticaret alanı

= 2.600 m2 (Planlama toplam alanıdır)

Planlama alanında sürekli oturan 30 kişidir.

Kişi başına düşen sosyal donatı ve alt yapı alanı en az 20 m2 olmalıdır.

Peki, planlama çalışması sonrasında (mevzuata aykırı olarak) ticaret alanı olan (1.000 m2)’ye konut yapılırsa ne olur?

Daha önce, 600 m2 sosyal donatı ve altyapı alanından 30 kişi faydalanırken, (ticaret alanına yerleştirilen + 30 kişi nedeniyle) 60 kişi faydalanmaya başlar !!!

Peki mevzuat ne diyordu?

Konut (yerleşik) alandaki 1 kişi için en az 20 m2 sosyal donatı ve alt yapı alanı olmalıdır. (MPYY (Değişik:RG-17/5/2017-30069) EK-2’deki tablo)

Daha önce bu koşula uygun altyapı ve sosyal donatı ayrıldığı için sonradan gelen + 30 kişi nedeniyle

kişi başına düşen sosyal donatı ve altyapı alanı 20 m2’den, 10 m2’ye düşer.

Bu da akmayan su, yanmayan elektrik, sıkışık trafik, okul, yeşil alan, park, hastane, ibadet yeri, otopark yokluğu demektir.

Aşağıda olduğu gibi !!!