Taşınmaz değerlemesi yapılırken uyulması gereken ilkeler vardır.
Değerleme yapılırken uyulması gereken ilkeler nerede yazılıdır?
Bu sorunun yanıtını araştırdık.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) Kılavuzu ile İUK 311 – Konut Nitelikli Gayrimenkuller İçin İyi Uygulamalar Kılavuzunda değerleme yapılırken uyulması zorunlu olan ilkelerin bulunduğu görülmektedir.
Atipik yapılarda değerleme yapılabilir mi, yapılamaz mı sorusunun yanıtı İUK 311 İyi Uygulamalar Kılavuzunda bulunmaktadır.
Hangi yapılarda değerleme yapılabileceği, hangi yapılarda değerleme yapılamayacağı hususunu aşağıya çıkarttık.
Öncelikle, değerleme sırasında uyulacak ilkeleri içeren mevzuatın görsellerini verelim.
Bu ilkeleri içeren mevzuatın başında “Uluslararası Değerleme Standartları” gelir.
Ayrıca konut nitelikli taşınmazların değerlemesinde uyulması gereken ilkelerin TDUB yayınları arasında bulunan İUK 311 – Konut Nitelikli Gayrimenkuller İçin İyi Uygulamalar Kılavuzunda bulunduğu görülmektedir.
İyi Uygulamalar Kılavuzu’nda yer alan son derece önemli iki kavramın bilinmesinde de fayda vardır.
a)-Yasal Durum Değeri
b)-Mevcut Durum Değeri
a)-Yasal Durum Değeri
Taşınmazın ilgili mevzuat uyarınca alması gerekli izin, belge ve yerine getirilmesi zorunlu yasal
gerekleri, imar mevzuatına (ruhsat ve ekleri, proje vb.) uygun olarak inşa edilmiş kısımları,
kazanılmış hakları, üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda inşaat seviyesi, ruhsat ve eklerinden
temin edilen brüt kullanım alanı ve niteliği esas alınarak belirlenen, bilgili ve istekli bir alıcı ve
bilgili ve istekli bir satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar
altında, zorlama olmadan basiretli kişiler tarafından, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme
tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirebileceği tahmin edilen değerdir.
b)-Mevcut Durum Değeri
Taşınmazın mevzuat uyarınca alınması gerekli izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olup olmadığı,
yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği dikkate alınmaksızın, mahallindeki kullanımı,
fiziksel özellikleri ve inşaat seviyesi esas alınarak belirlenen, bilgili ve istekli bir alıcı ve bilgili
ve istekli bir satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında,
zorlama olmadan basiretli kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde
gerçekleştirecekleri alım satım işleminde, el değiştirebileceği tahmin edilen değerdir. Kat
irtifakı kurulu olan yerlerde başka parsel ve başka bağımsız bölüm sınırına müdahaleler hariç;
mevzuata aykırılıkları ile birlikte bağımsız bölüm sınırı, kat irtifakı kurulu olmayan yerlerde
parsel sınırı değerlemenin kapsadığı alandır.
İstisna: Taşınmaz mevzuatı ve imar mevzuatı uyarınca alınması gereken belge ve izinlerin
tamamının veya bir kısmının mevcudiyetine ve taşınmaz piyasasında yasal belge eksikliğinden
kaynaklanan değer azalışları yaşamadığına dayanır. Örneğin kat irtifaklı taşınmazlar yasal
sürecini tamamlamamış ve kat mülkiyetine dönüşmemiştir. Bu açıdan yasal gereklerin bir
kısmını tamamlamıştır. Benzer özellikte kat irtifaklı ve kat mülkiyetli taşınmazlar arasındaki
fark taşınmaz piyasası tarafından fiyatlandırılamayabilir
Değerleme Yapılacak Taşınmazın Yapı Kullanma İzin Belgesi, Tasdikli Mimari Proje ve/ veya Yapı Ruhsatı Yok İse;
Değerleme Yapılabilir mi, yapılamaz mı konusu düzenlenmiştir.
Cins Tashihinin Dayanağı Kadastro Tespitinden Geliyorsa ve Mimari Proje, Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi Yok İse;
Cins tashihinin dayanağı kadastro tespiti ise; yapının inşa tarihi veya cins tashih
tarihi esas alınarak (cins tashih tarihi eski olup, bina yıkılıp yeniden inşa edilme
durumu tespit edilirse yapı değeri verilmez) değerlendirme yapılır.
Yapı, bu bölümün 2. Maddesinde (Yapı Kullanma İzin Belgesi Olmaksızın Cins
Tashihi Yapılabilecek Yapılar) belirtilen tarihlerden önce inşa edilmiş ve tapu kaydı
dayanağı kadastro tespitinden geliyorsa; paftada işli alan ile fiili durum alanı farklı
ve farklılık ana yapıya zarar vermeden sonradan eklenen bir alan ise kadastral
paftalarda işli bina alanı baz alınarak yasal durum değeri, fiili durumdaki yapının
değeri (yıkım kararı veya aykırılığa dair yasal tespit olmaması şartı ile) mevcut
durum değeri olarak takdir edilebilir.
Parsel üzerindeki yapı ile ilgili yıkım kararı veya aykırılığa dair yasal tespit olması halinde yasal durum değeri olarak arsa değeri verilir.
Görüleceği üzere yapı ile ilgili yıkım kararı veya aykırılığa dair yasal tespit olması halinde
BİNANIN DEĞERLEMESİ YAPIL(A)MAZ.
YA DA
BİNA DEĞERİ SIFIR KABUL EDİLİR.
